物件の買い付けには
買い付け証明書を出すそうです

法的な拘束力は仮にないとしても、不動産屋さんとの約束ごとですから
きちんとしたいものですね。

ローンを銀行で組んで買う場合は
ローン特約事項を
つけます
つまりはローンが仮に組めない場合は
変えませんよ、ときちんと明記しておくということです。

あとは、気になる点ですが売り主様が了承している価格であるべきか？

という部分ですが、売り出し価格よりも低い金額を提示する場合は
いわば提案する立場ですから
本気をアピールするという行為も必要になるかもしれません。

現金で買います
ですとか、

瑕疵担保免責でいいですとか

色々考えてみると良いでしょう。

書いても売り主様がうんと言うとは限りませんし、
ローンも通るかわかりませんから、
これはという物件には
買っていい金額をどんどん書いて
出してみたらいいんです。

定価で買う人はそうは沢山買えませんが、

買ってもいいな
という金額ですから
数字と数字のプロポーズな訳です

その金額の妥当性をしっかり
買い主様にご理解頂くということ

まあ、その前に業者さんに握り潰されるときもありますから
それはそれですが、
信頼できる業者さんとの出会いも大切ですね
彼らも営業ノルマもありますから、その点も理解する必要があります

固定資産税評価証明書は
市役所の税務課か管轄の税務署で発行されますが、先日市役所の税務課では、本人以外は取得できないと記述が
受け付けにありました、まあ所有者以外は基本的に必要ないものですから
売買において悪用されないためにも必要な措置だと思います。

土地と建物がありますが、建物は経年劣化がありますので

評価は年々下がっていきますが、土地は
毎年変動するものと聞きます。

これらを基準に固定資産税が算出されるので無視はできませんね

不動ではなく固定というのは何か意味があるのでしょうか？

まあ似たような意味ですからあまり差は感じられませんが。
どうやら固定資産税が課せられるのは
1月1日時点での所有者に対してだそうです。
当たり前ですが、売買契約の日付は
すべての契約が1月1日に
行われるわけではございませんから、

売買契約の際は、構成を期するために
日割で契約者どおしで
計算するのが慣わしだそうです。

決して高い金額では無いでしょうが
毎日でて行く費用が発生しているんだ
という認識は持ちたいものです。

売約契約から始めの客付けを考えると
オーナーチェンジもよく見えますが
一棟ならまだしも
区分では
オールオアナッシングでのリスクを負ってまで
内部調査なしでの購入は控えたいものです

退去に備えてできること

月一回は近隣の賃貸を扱う業者さんを周り
手土産でも持って行き世間話をすること

最近の賃貸需要の情報収集ですね
現場聞き込みもそうですが
世間話が大切です。

あとは、新築マンション巡り、最近の賃貸の内装の
傾向や好みを把握します、デジカメ持参
帰りがけにホームセンターの店員さんや、 職人さんを捕まえて

これ安く似たようなことできない？
と聞いてみるのも方法です。
新しい安くて入居者さんにも喜んで頂ける修繕のアイデアが
生まれるかもしれません

あとは大家さん仲間の勉強会が有効です。
仲間どおしで客付けしやすいマイソクの書き方や
募集の方法など、大家さんどおしで
ライバルであれど切磋琢磨できる関係が
あるのとないのとでは
結果はおのずと変わってきますので
積極的に出向きましょう。

あとは予防としては
掃除と挨拶、これだけでしょうか？
入居後は内装は基本的に
変更できませんから
共有部分だけでも気持ちよく使って戴こうという姿勢は大切だと思います。

あとは
こんにちは
こんばんは
おはようございます
だけでもあるのとないのでは大きく違いますから
やってみる価値はあります

ターミナル駅などの賃貸業者さんもポイントですから、

地元地元過ぎないように気をつけたいものです。

退去予告

退去予告はどの大家さんにとっても
覚悟はしておくべきけとの一つです。

いついつまでもきちんと家賃を払い、マナーの良い入居者さんには居て頂きたいのが
大家心ですが、当然入居者さんにも人生がありますから、時と場合によっては退去も
当然ありえるわけです。
とはいえ賃貸の取り決めで、
入居時の取り決めで退去予告提出日と
退去日の間隔は
一ヶ月以上あるかどうかを確認する必要があります
管理業者さんをはさんでいても同様ですからきちんと、遠慮なく確認しましょう。

もし一ヶ月ない場合は
正規の家賃を請求します。

取り決めですからそこは基本的にはぬかりなく、ぬるい管理会社などは入居者さんに
おもねって二週間まえくらいでいいですよ

とあべこべな答えをする人もいますから注意が必要です。
きちんと退去時のフローを事前に打ち合わせておく必要がありますね。

退去後のクリーニングや修繕、場合によってはお金と時間が勝手にでていく
というタイミングになりますから
慌てず冷静な判断を的確に行えるように
日ごろから
学び、調べ、打ち合わせ
事前に準備しておく必要があります

管理業者さんと、職人さんとの
現地での打ち合わせ、
必要であればその場で発注、遠隔地であればFAXの送受信環境はもちろん

雛形、相見積もりを取る場合は現地エリアのリフォーム業者一覧など
いざ退去となる前にやるべきことは結構あります

物件みながら思うのは

もう少しお金があればとかではないですね、
いくらあれば「ある」なのか？
いくらならば「ない」なのか？
と理詰めでそんな悲観的な考えはおっぱらうことにします
属性、サラリーマンは融資を受けやすい、
この御時世、銀行も貸付先は、零細や大企業でなく、サラリーマン
というのも納得できます。
残念ながらその属性にもはずれる私としては、イジイジしたいところですが、
銀行も振り向く存在って？というヒントを得るきっかけを探すことにします
会社とかチームとかが大切、仲間となんかやる楽しさは変えられない。
自営業だと本当になんもやらなくても誰もなにも言わないという
「楽」と「怖」が存在しますから。
人との関係は逆に言うと大事です
上下関係とかで、上から目線？で、情報を

出し惜しみするお説教をすると最近の人はすぐ気づく
ネットだけでなく、プロとアマの境が小さくなってきている世の中だから
各種売り込み手法には大概辟易しているということ
完全歩合の営業もやりましたが、本当に気合いります。
なんもしないと０なんかしても０でないかもしれない
くらいの確率、

先読みとかしても仕方ないということを体で覚えることができたいい経験
だと思いました。
戦略と単なる先読みは別とか

大家力
立地と間取りはどうしょうもない。あとは大家力
地場産業だから立地は大切、間取りも壁破損もあれど、限界あり
あとは大家力
立地の判定で土地勘のみで判断できない場合は地元の賃貸の
不動産屋さんをまわってリサーチを徹底して行うこと。
修繕の費用を事前に見積もっておくこと。
雨漏り、シロアリ、水周りでなんぼかかるか？
などが大切。
大家力Upするには、学ぶしかないんですね。
でも、先人が沢山いて、これだけブログがあって、セミナーや本や
DVDが出まくっている時代ですから、解決方法を見出せるハズ！
あとはしっかり学んで活かせるか否か！

と（甘い？）かもしれませんが思っております。

長期プライムレートも、短期プライムレートも下がっております。

２０１０年４月９日で

短期1.475

長期1.65
（７年前なみの水準に）

だからなんだ？でもありますが、
貸せる財務諸表を造りたい！

また、貸せる人になりたい！
と思う今日この頃であります。

話は変わりますが、とある有名経営者が固定資産税を下げれば、
家賃が下がり、格差がなくなり、株式へマネーが流れ、日本は活性化する
といっていたみたい？ですが、実際固定資産税が上がる＝＞新築購入世代が購入足踏み＝

＞賃貸需要が高まる＝＞家賃が上がる

という図式は考えられませんでしょうか？

固定資産税が上がる＝＞大家業の人も淘汰される＝＞いい物件が出回る

という循環？になるような気がするのですが、

どなたかわかるかたメールください。