壁抜きね費用は
見積もりんしてもらうのがいちばんですが
そのあとにどうしたいかにもよりますし、
業者にもよりますが、
一ヶ所8万円から9万円前後でしょうか？

また、当然強度の関係から抜いてはいけない
壁もありますから注意が必要になります。

費用も大切ですが、プランと相談しないと
無駄にたかくつきますから
注意が必要になります、

メモの落書きでも構いませんから
図を書いてみて
職人さんに相談してみるのも方法です

あとは、ネットFAXなどや、メールを駆使して
あい見積もりを10件ほど
とってみるのも方法です。
間違っても耐力壁と呼ばれる壁は
壊さないように気をつけて
依頼しましょう。

当たりですが、家でありますから
例え集合住宅でも

力のバランスで建物は建っていますから
その点を踏まえて
相談すると良いでしょう。

抜いてから、床はどうするのか？
天井はどうするのか？
押し入れなら
クローゼットにするのか？

考えを専門家にぶつけて
みるのも方法ですし、ひるまずに
ぶつけてみていきましょう

壁の撤去という言葉もありますから
壁の撤去ですから

土建組合で一人親方に下見で日当半日5千円くらい払って
意見をもらうのも方法かもしれません。
それからじっくり見積もりとか。

回っている系不動産投資家は

どういうひとか？

○行動している
まず、行動しているひとだなぁと思います。
ひたすら物件みているイメージがあります
なんか厄介そうな出来事も簡単なこととして
処理するイメージがあります。

○学んでいる

沢山本を読んで、沢山セミナーに出ているか
インプットしてアウトプットする

よく食べて、良く出す？人
そんなイメージでしょうか？

気前いいと言えば気前いいですね、後続の人員に
対しノウハウ提供を惜しまない気前の良さがあります。

○アウトプットをしている

インプットと被りましたが
本を書いている人も多いですし、セミナーをしている人も多いです。

以前よりアウトプットしたものを公開しやすい世の中になりましたから
そういう人が増えているだけの可能性もありますが、
少なくともそういった時間を割り当てることの出来る人ということになります。

○お金の戦略を持っている
まず間違いなく、お金が好き、といいますかお金との付き合い方には
自分なりの考えを持っている。

という印象があります。

上記のインプットとアウトプットと行動で

成長しながらも考えはしっかり持っている、まあ進化させ続けているのだと思います。

インプットの栄養バランスがいい
という人ということになりますね

キャッシュフローを生む資産についてですが、
便利であり、必要であるものではありますが、
あくまで朽ちるものという認識も必要なキャッシュフローを
生む資産もあります。不動産でも、築年数が３０－４０年の

木造の戸建の場合、紙袋のように捨てることはできませんので、
売却という方法も考えておく必要があります。
入居者がいる間はいいですが、建物は朽ちますから。
建物の取り壊しの費用を概算し、建替えの場合と
売却の場合のケースを考慮し、長期的な計画を
練り直す必要があります、立地のエリアの入居の傾向
や、建設会社の見積もりなどを確認してから。

そのパースと数字上の計画での照らし合わせが必要になるでしょう。

その上で、建替えか、売却という選択肢があると思います。
キャッシュフローを生む資産の中では不動産は単価が高いですが、
比較的他のビジネスなどと比べ、流れが緩やかですから、
１年ほどかけてしっかり計画を練ることも可能になるでしょう。

フランチャイズビジネスなどでは、最低でも半年レベルでの

確認作業が必要になるケースもあり、

必要に応じて、人員計画や、資金計画、事業計画の練り直しの

指示を担当と協議する必要がでてくるでしょう。

他の紙のキャッシュフローを生む資産については、
年１度程度の手入れで済む投資方法の場合は別として、

定期的な仕組みのケアが必要になるということです

修繕で支出が高い順と言ったらなんでしょうか？
外壁でしょうか？
いろいろな工法がありますが、
数百万円かかるとも聞きます。
雨漏りでしょうか？
しないのがいちばんですが、傷んで漏れだすと、
一回で済まない場合が多いようです。
やはり水回り？
風呂場、トイレ、キッチンは
数十万円必要になりそうです。

このなりそうというのが曲者で、ここで何となく勘定しかできずに
諦めるか、アイデアを絞り出して
安くて効果的な修繕をかけられるかが、
分かれ目になります。
今のところ一部屋すら賃貸物件を持っていないのに
いらないかもしれませんが、人とは違う代わりの案
を持っているか否かで、せっかくの激安物件を
無理ー！
と諦めてしまうかもしれないのです。

いやあ、それは勿体無いですからね。
先人のアイデアプラスアルファで
乗りきれる準備はしておきたいものです。
お前は一生準備だけして終わるのか？
と言われますが、そんなことはないですから
どうぞご安心を、
そうではなくてですね。

その道の経験者から得るアイデアは、
最終的にお金と時間の節約になりますよ
という気がします。

確信はないですが、まあそれ風味なだけかもしれませんが。
修繕には費用はかかりますが、家賃の下落対策にはなります。
ただし、経費に計上できないときもあるそうです、
資産価値の向上を目的とした修繕の場合
経費計上できないとしてもやるべきときもある

固定資産税評価証明書は
市役所の税務課か管轄の税務署で発行されますが、先日市役所の税務課では、本人以外は取得できないと記述が
受け付けにありました、まあ所有者以外は基本的に必要ないものですから
売買において悪用されないためにも必要な措置だと思います。

土地と建物がありますが、建物は経年劣化がありますので

評価は年々下がっていきますが、土地は
毎年変動するものと聞きます。

これらを基準に固定資産税が算出されるので無視はできませんね

不動ではなく固定というのは何か意味があるのでしょうか？

まあ似たような意味ですからあまり差は感じられませんが。
どうやら固定資産税が課せられるのは
1月1日時点での所有者に対してだそうです。
当たり前ですが、売買契約の日付は
すべての契約が1月1日に
行われるわけではございませんから、

売買契約の際は、構成を期するために
日割で契約者どおしで
計算するのが慣わしだそうです。

決して高い金額では無いでしょうが
毎日でて行く費用が発生しているんだ
という認識は持ちたいものです。

売約契約から始めの客付けを考えると
オーナーチェンジもよく見えますが
一棟ならまだしも
区分では
オールオアナッシングでのリスクを負ってまで
内部調査なしでの購入は控えたいものです

退去に備えてできること

月一回は近隣の賃貸を扱う業者さんを周り
手土産でも持って行き世間話をすること

最近の賃貸需要の情報収集ですね
現場聞き込みもそうですが
世間話が大切です。

あとは、新築マンション巡り、最近の賃貸の内装の
傾向や好みを把握します、デジカメ持参
帰りがけにホームセンターの店員さんや、 職人さんを捕まえて

これ安く似たようなことできない？
と聞いてみるのも方法です。
新しい安くて入居者さんにも喜んで頂ける修繕のアイデアが
生まれるかもしれません

あとは大家さん仲間の勉強会が有効です。
仲間どおしで客付けしやすいマイソクの書き方や
募集の方法など、大家さんどおしで
ライバルであれど切磋琢磨できる関係が
あるのとないのとでは
結果はおのずと変わってきますので
積極的に出向きましょう。

あとは予防としては
掃除と挨拶、これだけでしょうか？
入居後は内装は基本的に
変更できませんから
共有部分だけでも気持ちよく使って戴こうという姿勢は大切だと思います。

あとは
こんにちは
こんばんは
おはようございます
だけでもあるのとないのでは大きく違いますから
やってみる価値はあります

ターミナル駅などの賃貸業者さんもポイントですから、

地元地元過ぎないように気をつけたいものです。

退去予告

退去予告はどの大家さんにとっても
覚悟はしておくべきけとの一つです。

いついつまでもきちんと家賃を払い、マナーの良い入居者さんには居て頂きたいのが
大家心ですが、当然入居者さんにも人生がありますから、時と場合によっては退去も
当然ありえるわけです。
とはいえ賃貸の取り決めで、
入居時の取り決めで退去予告提出日と
退去日の間隔は
一ヶ月以上あるかどうかを確認する必要があります
管理業者さんをはさんでいても同様ですからきちんと、遠慮なく確認しましょう。

もし一ヶ月ない場合は
正規の家賃を請求します。

取り決めですからそこは基本的にはぬかりなく、ぬるい管理会社などは入居者さんに
おもねって二週間まえくらいでいいですよ

とあべこべな答えをする人もいますから注意が必要です。
きちんと退去時のフローを事前に打ち合わせておく必要がありますね。

退去後のクリーニングや修繕、場合によってはお金と時間が勝手にでていく
というタイミングになりますから
慌てず冷静な判断を的確に行えるように
日ごろから
学び、調べ、打ち合わせ
事前に準備しておく必要があります

管理業者さんと、職人さんとの
現地での打ち合わせ、
必要であればその場で発注、遠隔地であればFAXの送受信環境はもちろん

雛形、相見積もりを取る場合は現地エリアのリフォーム業者一覧など
いざ退去となる前にやるべきことは結構あります