キャッシュフローを生む資産についてですが、
便利であり、必要であるものではありますが、
あくまで朽ちるものという認識も必要なキャッシュフローを
生む資産もあります。不動産でも、築年数が３０－４０年の

木造の戸建の場合、紙袋のように捨てることはできませんので、
売却という方法も考えておく必要があります。
入居者がいる間はいいですが、建物は朽ちますから。
建物の取り壊しの費用を概算し、建替えの場合と
売却の場合のケースを考慮し、長期的な計画を
練り直す必要があります、立地のエリアの入居の傾向
や、建設会社の見積もりなどを確認してから。

そのパースと数字上の計画での照らし合わせが必要になるでしょう。

その上で、建替えか、売却という選択肢があると思います。
キャッシュフローを生む資産の中では不動産は単価が高いですが、
比較的他のビジネスなどと比べ、流れが緩やかですから、
１年ほどかけてしっかり計画を練ることも可能になるでしょう。

フランチャイズビジネスなどでは、最低でも半年レベルでの

確認作業が必要になるケースもあり、

必要に応じて、人員計画や、資金計画、事業計画の練り直しの

指示を担当と協議する必要がでてくるでしょう。

他の紙のキャッシュフローを生む資産については、
年１度程度の手入れで済む投資方法の場合は別として、

定期的な仕組みのケアが必要になるということです

不動産投資で徒歩15分で2dkの間取りの考え方は

まあ、徒歩というくらいですから駅からでしょう、エリアにもよるでしょうが
決して駅から近いというエリアではありませんね。
ただ、そのエリアにもよるというのは、
対象物件が車社会のエリアであるとか、
学校施設や大学から近いですとか、
自然が豊かでいい場所？とアピールされてある程度認知されているエリアですとか、
そういった部分です。
近隣の賃貸の料金は不動産屋さんで相場はわかると思います。

駅前三件
ターミナル駅三件ほど回って営業の方に
お話を聞けばわかると思います。

ターゲットとしては、準ファミリー層向けでしょうか？

1.5人から 2.5人

設備はどうですか？
競争力のある設備ですか？
それに基づく適正な家賃ですか？

立地が10メートルと変わらなくても、築年数が20年違えば、
同じ間取りでも家賃は3万円違うエリアもあります
まあ東京での話ですから参考程度ですが、
考え方、毎週掃除して可能なら毎日掃除して
笑顔で近所の方に挨拶をする。
考え方はあまり必要ないかもしれません。

買うまでは沢山計算して、5年10年での試算ですとか
色々シュミレーションをするでしょうが
買ってからは
やれることをやるだけで、あまり考えはないかもしれません。

不動産投資？
少しでも、1ミリでも行動しているか？
前へ進んでいるか？
という問い自体を行っているか？

環境を言い訳にしていないか？

などいろいろ考えるべきでしょうか？

ある意味では必要、ある意味では不要なこと。

お金が無いときでも見に行きましょう。

夜も休日も時間が取れなくても見に行きましょう。

土曜日や日曜日の朝の時間を割いて見に行きましょう。

6じから11時までの時間で、土日で
最低でも2件から5件は
見れます。
月に8件から20件は見れます

余分な交通費は1万円ですが、何か？
300万円から3000万円のお買い物の下見ですよね？
高いですか？

ほお、マイソクを集める時間がない。
確かに、

毎日テレビは一時間見なくてはなりませんからね？

週5時間はひつようですよね？
テレビを見るためには
確かに必要ですね。

ん？
家族との時間ですか、テレビを見ながら必要ですか？家族との時間、はテレビ見ながらの時間と平行して
充当していますが、
ネットで物件を見ながら家族と過ごすという形に変えることは
難しいですかね？

無線LAN はお持ちでしたよね？

ノートパソコンお持ちでしたよね？

バッテリーと電源アダプターの予備費用

充てましたよね？

ということで行動が大切ということでした。

不動産投資とかいいますが、
お金が欲しいんですね、素直すぎですか？
それを確保するのも大前提ですが、他に楽しそうがいくつかあるんですねえ

それはですねえ、掃除ですね。
まあ、アパート数棟がしっかり回っていれば、平たく言うと暇なんです。
今住んでいるとこの大家なんか管理会社にまるなげのひまなお方です

でですね、私としては暇になったアカツキには朝は掃除ですねー
共有部分の掃除、あと立体清掃は業者さんと一緒にやりたいですねー。

外壁ケルヒャーも楽しそうです

自宅から近場がベストですが、ちょっと離れていたら安い軽でも購入するのもいいかもしれません。

発注して丸投げもいいですが、
参画して色々大工の人に教えてもないながら一人工浮かせるのも
楽しそうとかも考えています。

そうなると回る物件買う力は絶対必要
で、ああするこうするも大事

とか大家力をつけたいですね、
大家力
費用対効果の高い修繕について知り尽くすとか、

滞納から回収した上での立ち退きのノウハウとか、
ただできたら長く住んで頂くのがいちばんですから、負のスパイラルに乗らない程度で良いので
きちんと行いたいです。
仕事を作れる人になれるってすごいなと思います。

発注できる分際になりたいです

修繕で支出が高い順と言ったらなんでしょうか？
外壁でしょうか？
いろいろな工法がありますが、
数百万円かかるとも聞きます。
雨漏りでしょうか？
しないのがいちばんですが、傷んで漏れだすと、
一回で済まない場合が多いようです。
やはり水回り？
風呂場、トイレ、キッチンは
数十万円必要になりそうです。

このなりそうというのが曲者で、ここで何となく勘定しかできずに
諦めるか、アイデアを絞り出して
安くて効果的な修繕をかけられるかが、
分かれ目になります。
今のところ一部屋すら賃貸物件を持っていないのに
いらないかもしれませんが、人とは違う代わりの案
を持っているか否かで、せっかくの激安物件を
無理ー！
と諦めてしまうかもしれないのです。

いやあ、それは勿体無いですからね。
先人のアイデアプラスアルファで
乗りきれる準備はしておきたいものです。
お前は一生準備だけして終わるのか？
と言われますが、そんなことはないですから
どうぞご安心を、
そうではなくてですね。

その道の経験者から得るアイデアは、
最終的にお金と時間の節約になりますよ
という気がします。

確信はないですが、まあそれ風味なだけかもしれませんが。
修繕には費用はかかりますが、家賃の下落対策にはなります。
ただし、経費に計上できないときもあるそうです、
資産価値の向上を目的とした修繕の場合
経費計上できないとしてもやるべきときもある

物件の買い付けには
買い付け証明書を出すそうです

法的な拘束力は仮にないとしても、不動産屋さんとの約束ごとですから
きちんとしたいものですね。

ローンを銀行で組んで買う場合は
ローン特約事項を
つけます
つまりはローンが仮に組めない場合は
変えませんよ、ときちんと明記しておくということです。

あとは、気になる点ですが売り主様が了承している価格であるべきか？

という部分ですが、売り出し価格よりも低い金額を提示する場合は
いわば提案する立場ですから
本気をアピールするという行為も必要になるかもしれません。

現金で買います
ですとか、

瑕疵担保免責でいいですとか

色々考えてみると良いでしょう。

書いても売り主様がうんと言うとは限りませんし、
ローンも通るかわかりませんから、
これはという物件には
買っていい金額をどんどん書いて
出してみたらいいんです。

定価で買う人はそうは沢山買えませんが、

買ってもいいな
という金額ですから
数字と数字のプロポーズな訳です

その金額の妥当性をしっかり
買い主様にご理解頂くということ

まあ、その前に業者さんに握り潰されるときもありますから
それはそれですが、
信頼できる業者さんとの出会いも大切ですね
彼らも営業ノルマもありますから、その点も理解する必要があります

固定資産税評価証明書は
市役所の税務課か管轄の税務署で発行されますが、先日市役所の税務課では、本人以外は取得できないと記述が
受け付けにありました、まあ所有者以外は基本的に必要ないものですから
売買において悪用されないためにも必要な措置だと思います。

土地と建物がありますが、建物は経年劣化がありますので

評価は年々下がっていきますが、土地は
毎年変動するものと聞きます。

これらを基準に固定資産税が算出されるので無視はできませんね

不動ではなく固定というのは何か意味があるのでしょうか？

まあ似たような意味ですからあまり差は感じられませんが。
どうやら固定資産税が課せられるのは
1月1日時点での所有者に対してだそうです。
当たり前ですが、売買契約の日付は
すべての契約が1月1日に
行われるわけではございませんから、

売買契約の際は、構成を期するために
日割で契約者どおしで
計算するのが慣わしだそうです。

決して高い金額では無いでしょうが
毎日でて行く費用が発生しているんだ
という認識は持ちたいものです。

売約契約から始めの客付けを考えると
オーナーチェンジもよく見えますが
一棟ならまだしも
区分では
オールオアナッシングでのリスクを負ってまで
内部調査なしでの購入は控えたいものです

退去に備えてできること

月一回は近隣の賃貸を扱う業者さんを周り
手土産でも持って行き世間話をすること

最近の賃貸需要の情報収集ですね
現場聞き込みもそうですが
世間話が大切です。

あとは、新築マンション巡り、最近の賃貸の内装の
傾向や好みを把握します、デジカメ持参
帰りがけにホームセンターの店員さんや、 職人さんを捕まえて

これ安く似たようなことできない？
と聞いてみるのも方法です。
新しい安くて入居者さんにも喜んで頂ける修繕のアイデアが
生まれるかもしれません

あとは大家さん仲間の勉強会が有効です。
仲間どおしで客付けしやすいマイソクの書き方や
募集の方法など、大家さんどおしで
ライバルであれど切磋琢磨できる関係が
あるのとないのとでは
結果はおのずと変わってきますので
積極的に出向きましょう。

あとは予防としては
掃除と挨拶、これだけでしょうか？
入居後は内装は基本的に
変更できませんから
共有部分だけでも気持ちよく使って戴こうという姿勢は大切だと思います。

あとは
こんにちは
こんばんは
おはようございます
だけでもあるのとないのでは大きく違いますから
やってみる価値はあります

ターミナル駅などの賃貸業者さんもポイントですから、

地元地元過ぎないように気をつけたいものです。

退去予告

退去予告はどの大家さんにとっても
覚悟はしておくべきけとの一つです。

いついつまでもきちんと家賃を払い、マナーの良い入居者さんには居て頂きたいのが
大家心ですが、当然入居者さんにも人生がありますから、時と場合によっては退去も
当然ありえるわけです。
とはいえ賃貸の取り決めで、
入居時の取り決めで退去予告提出日と
退去日の間隔は
一ヶ月以上あるかどうかを確認する必要があります
管理業者さんをはさんでいても同様ですからきちんと、遠慮なく確認しましょう。

もし一ヶ月ない場合は
正規の家賃を請求します。

取り決めですからそこは基本的にはぬかりなく、ぬるい管理会社などは入居者さんに
おもねって二週間まえくらいでいいですよ

とあべこべな答えをする人もいますから注意が必要です。
きちんと退去時のフローを事前に打ち合わせておく必要がありますね。

退去後のクリーニングや修繕、場合によってはお金と時間が勝手にでていく
というタイミングになりますから
慌てず冷静な判断を的確に行えるように
日ごろから
学び、調べ、打ち合わせ
事前に準備しておく必要があります

管理業者さんと、職人さんとの
現地での打ち合わせ、
必要であればその場で発注、遠隔地であればFAXの送受信環境はもちろん

雛形、相見積もりを取る場合は現地エリアのリフォーム業者一覧など
いざ退去となる前にやるべきことは結構あります

物件みながら思うのは

もう少しお金があればとかではないですね、
いくらあれば「ある」なのか？
いくらならば「ない」なのか？
と理詰めでそんな悲観的な考えはおっぱらうことにします
属性、サラリーマンは融資を受けやすい、
この御時世、銀行も貸付先は、零細や大企業でなく、サラリーマン
というのも納得できます。
残念ながらその属性にもはずれる私としては、イジイジしたいところですが、
銀行も振り向く存在って？というヒントを得るきっかけを探すことにします
会社とかチームとかが大切、仲間となんかやる楽しさは変えられない。
自営業だと本当になんもやらなくても誰もなにも言わないという
「楽」と「怖」が存在しますから。
人との関係は逆に言うと大事です
上下関係とかで、上から目線？で、情報を

出し惜しみするお説教をすると最近の人はすぐ気づく
ネットだけでなく、プロとアマの境が小さくなってきている世の中だから
各種売り込み手法には大概辟易しているということ
完全歩合の営業もやりましたが、本当に気合いります。
なんもしないと０なんかしても０でないかもしれない
くらいの確率、

先読みとかしても仕方ないということを体で覚えることができたいい経験
だと思いました。
戦略と単なる先読みは別とか