大家力
立地と間取りはどうしょうもない。あとは大家力
地場産業だから立地は大切、間取りも壁破損もあれど、限界あり
あとは大家力
立地の判定で土地勘のみで判断できない場合は地元の賃貸の
不動産屋さんをまわってリサーチを徹底して行うこと。
修繕の費用を事前に見積もっておくこと。
雨漏り、シロアリ、水周りでなんぼかかるか？
などが大切。
大家力Upするには、学ぶしかないんですね。
でも、先人が沢山いて、これだけブログがあって、セミナーや本や
DVDが出まくっている時代ですから、解決方法を見出せるハズ！
あとはしっかり学んで活かせるか否か！

と（甘い？）かもしれませんが思っております。

長期プライムレートも、短期プライムレートも下がっております。

２０１０年４月９日で

短期1.475

長期1.65
（７年前なみの水準に）

だからなんだ？でもありますが、
貸せる財務諸表を造りたい！

また、貸せる人になりたい！
と思う今日この頃であります。

話は変わりますが、とある有名経営者が固定資産税を下げれば、
家賃が下がり、格差がなくなり、株式へマネーが流れ、日本は活性化する
といっていたみたい？ですが、実際固定資産税が上がる＝＞新築購入世代が購入足踏み＝

＞賃貸需要が高まる＝＞家賃が上がる

という図式は考えられませんでしょうか？

固定資産税が上がる＝＞大家業の人も淘汰される＝＞いい物件が出回る

という循環？になるような気がするのですが、

どなたかわかるかたメールください。

マイソクの集め方その２
前回のおまけで
あると便利なＰＣツールは
■ＩＦＲＡＮＶＩＥＷ

これだとＴＩＦＦ画像ファイルを見るとき楽なのと
Ｆ２を押すとファイル名を物件名+金額などに書き換えるのに楽です

何しろ軽いので、通常の写真印刷時や閲覧時は私の場合は大体これで用が足ります。

余談ですが、リサイズ事の品質をキープするならこちらもフリーのGIMPあたりが便利

一括で、品質を問わないのでしたらこちらでもできます「B」ボタンや「T」ボタンを

押してみると便利さがわかります

■ＧＯＯＧＬＥデスクトップ

これがあると、ＰＣ内のデータを探すときすんごく楽ちんです

キーワード検索がPC内でできるので、ファイルを探すときすんごく楽で

XLSエクセルのファイル内のテキスト文章までクロールしてくれるので

頭のかけらのキーワードでファイルにアクセスできる速度が格段に向上します

■ＫＥＹＬＡＮＣＨ

これがあると、必要なプログラムを起動するときに楽チンです
ＣＴＲＬ＋ＳＰＡＣＥで簡単に起動して、必要なプログラムのショートカット
をひとつのフォルダにおいておけば、そこをまとめておいてくれるので楽チンです

こんな感じで、gと押すとGOOGLEデスクトップなど
サクサクその候補が出てきて快感です、
いちいち、画面を最小化してー、
マウスをクリックしてーというプロセスが無くなります

マイソクの集め方

マイソクを集めるのに必要なもの

■ＰＣ

■ネット回線

■ネットＦＡＸ

の３つです
することといえば
すること
■サイト閲覧

■メールフォームにて連絡

■メールで到着
の３つです。

わかりにくいのは

「ネットＦＡＸでしょうか？」
私は、

<a href = “http://www.everynet.jp/”>ネットＦＡＸ</a>
を使用しています、

主に受信のみですので、月1000円前後です。

あとＦＡＸ番号でボイスメッセージ機能（留守電）機能も入っているので
業者さんからの連絡を、聞きたいときにまとめて聞くことができますので
非常に便利です。
あと、通常のメールアカウントに加え、ＦＡＸやボイスメッセージを
既存の今使っているメールアドレスに転送してくれるのでこれまた重宝しています

ＭＥＳＳＡＧＥ+

の機能のみだったと思います

不便なのはだいたい１５０通前後届くと、受信ＢＯＸが容量制なので、
削除もしくはアップグレード（さらなる課金）を要求されるところですが、
こまめにＭＥＳＳＡＧＥ+

のＰＤＦ（ＦＡＸ受信画像）やＴＩＦＦ（ＦＡＸ受信画像）やＷＡＶ（音声）
のファイルを消せばいいだけなので、それほど不便ではありません。
以前は受信だけ無料のサイトを使用していたのですが、無料だったので
イツの間にやらアカウントもデータも削除されていたので、
このくらいの課金は必要だと思いますし、上記のデータ容量の連絡もこまめにメール
してもらえますので安心してつかうことができます。

話が前後しますが、
なぜ、物件の手数料にこだわるのか？

という部分ですが、

最終的に収益のよい不動産投資を行う為に
意識しておくべきことのひとつとして
「物件の取得にいくらかかったか」
という部分です。
初期投下資本とかかっこいい名前がありますが、

ひらたくいうと
「なんぼかかって、なんぼかいしゅうしたん？」
「で、それ儲かるの？」

という部分です

物件取得費用というのはダイレクトに
その費用なわけですから。。
冷静に計算してみると、３年後５年後、ここでの費用を
いかに抑えるか？（抑えなくてもいい部分もありますが）
というのがポイントになるそうです。
払うときの決め事というか、費用の話ばかりですが、

一回こっきりで済む費用と、毎年払うことになる費用というのが
ここの売買の決め事と関連して、後々大切になってきます。

○税金だけで
不動産取得税
登録免許税
都市計画税
固定資産税
とこれだけの種類があります、当然収益が出た場合は

地方税と国に所得税を納める必要がでてきます。

不動産取得税では
原則4％
固定資産税評価額を基準としています（後述）
昨年３月までは軽減措置がありました
「 昨年３月までは軽減措置がありました」というのはポイントで
実は、これらの不動産関連の法律は実際、毎年変わります。

あせりますが、これらのことはキチンと覚えておく

認識を持って、毎年調べる、もしくはお世話になっている
不動産に強い税理士などに聞く、という方法も必要でしょう、

これらの税金関連の法律や、不動産売買に関する法律の変化を

もろに受けるのは売買関連の不動産業者さんですから、それらの

かたがたにもお聞きして、情報を総合的に判断する必要もでできます。

不動産と決め事

不動産には沢山の決め事があります
本当に色々ありますが、ポイントを抑えれば

なんとかなるような気がします。
まずよく出ている金額ですが、
販売金額と別途でかかる費用についてです。
私の場合は大体、その販売金額の１１-１３％前後

を概算で見積もりしておきます。
なので、ここに仮に４００万円の物件があるとします。
その場合

４００×０.１３＝＞５２万円くらいは別途で費用でかかる可能性があるなー

という算段です
つまり、販売価格４００＋５２万円＝＞総額４５２万円くらいかな？
とわかるわけです。
これは毎回同じではないので、あくまで「概算」になります。

条件により色々違いますが、
ざっくり、物件を見に行くときは上記のような計算で見ています。
○まず売買にかかる業者さんに対する費用
３％＋６万円（業者さんは売主と買主両方からいただけます）
※ただし、もとづけ（売主さん業者）さんと
と客付け（買主さん業者）さんと

わかれる場合もあります。
ですから、４００万円の場合３％＝＞１２万円＋６万円
で１８万円

これは概算の５２万円の約３６％ですから大きい金額ですね
○不動産登記に関する費用
○税金
不動産取得税
登録免許税

○ローンを組む場合
司法書士手数料

などです、色々こまかくあるので。細かくみていきましょう

またまた１R
無駄なことしてましたねー

まあ、無駄じゃないと思いたい所ですが、、

１６平米４５０万円

ただ単に実家から近いという理由だけで見に行きました

今は減りましたが、回数が書いてないんですねー

釣りですねー

見事に１階でした

管理費と修繕積立金は合わせて１３K
まあまあですが。。

高いですね

川沿いで、車道に面していて、こきたなかったです
なんか弱い入り口

車臭がする物件。。
排ガスですね
よく見に行ったものです。
築年数は２５年と可も不可もなく、
もう、ね、

こういうときは
内装する見積もりでも考えましょう

バストイレ

洗濯機のワンタッチジョイント取り付け
ゴム栓交換

タンク周りのメンテ難ス

排水トラップの交換

キッチン

排水トラップの交換
吊戸棚の取っての交換

照明器具取り付け、コンセント１口から

数口へ交換、ブラインド、ロールスクリーンの交換
収納家具の取り付け

大体２K前後でやってくれそう

とか
アーバン１００型とかいけてますねー
インターホン換えたり
表札取り付けたり、センサーライト取り付けたり、
車止め設置とか、アンカー固定するんで手間が

かかりますねー

物干しの金具も必要になります大体３K前後で

やってくれそうです
作業前は事前に近所に

一報入れるのは、区分も戸建ても関係なく
必要なマナーですね

とある１R区分所有

だららの物件見学

あーこれは初期ですね、

１Rとかまじめに見てました。。

今じゃ東京都の１Rは人気がない、需要の話でなくて
街に取っていいものではないようです

２５平米以下のワンルームは特に東京都では規制が広がっています。
実際このころ色々１８平米以上ではあれど見に行きましたが。

どれも、なんというか。。

単身者向けという前提はあれど、なんだか生活したくないムード満載でした。

需要とはあくまで別の話ですが。

１R徒歩９分８５０００円
１R徒歩１０分５８０００円
１R徒歩６分９００００円

７８０万円での販売

設定賃料６３０００円
対象物件の
管理費は８１９０円、修繕積立金2730

月１０９２０円
１３１０４０円の年間の修繕、管理支出

６３０００円-１０９２０円
５２０００円

年間６２．４万円
８％

とかとか

半端なつくり、まわってんの？

レンガ造り、セコム警備、入り口が暗い。

専有面積16.42平米

今思えばこの時点で見に行かないです。。
㎡２９．５万円（２０-１０万円が理想。）

某大手マンション販売業者の名称。
線路が近い。。（駅ではない）

おまけに戸数は３０戸以下。

管理組合が無い場合が多い、、

駐車場なし、近隣は１２０００円から１８０００円

東京ってすごい

だらだら物件検索
まずだらだら物件検索をしてはいけません
よい子はまねをしないように
ヤフー不動産とＡＴＨＯＭＥとＨＯＭＥＳと

そうですね、楽天不動産あたりを適当に開きます。

次に、検索条件、格安をお探しておりますから、
１０００万円以下とかそんな感じで
ＹＡＨＯＯはたしか５エリアまでくらいしか検索できないハズ

なので、自分が以前みたのに、また見るのはあまり賢くないのですが、
秀丸あたりにめもっておくといいでしょうPcHusen とかでペタペタしておくと便利です

川越市
熊谷市
川口市
行田市
秩父市
所沢市
飯能市
加須市
本庄市
東松山市
春日部市
狭山市
深谷市
上尾市
草加市
越谷市
蕨市
戸田市
入間市
鳩ヶ谷市
朝霞市
志木市
和光市
新座市
桶川市
久喜市
北本市
八潮市
三郷市
蓮田市
坂戸市
幸手市
鶴ヶ島市
日高市
吉川市
ふじみ野市
とか、

なぜか埼玉ばっか！

千葉も忘れずに！

船橋とか松戸とか、間違えて浦安とかですかね。

市川も忘れずに

えーと

さらにだらだらしたいときはメアドをＨＯＭＥＳに登録しておくと

勝手に条件を調べてメールしてきてくれるのでさらにだらだらできます。
それに基づいてＦＡＸをもらうと便利ですかね、

んで金曜日あたりに行くところを決めるとか、

そういった流れです。

わずかなる買い付け

2回のみ現在買い付けを行いましたが、

いずれも玉砕いたしました。

１件は３６０万円の区分に５０万円

１件は３８０万円の区分に１６０万円

５０万円の時は担当者に大笑いされておしまい。

１６０万円のときはもう少しまともな対応で
丁重にお断りを担当者から頂きました。

１６０万円のときは、売主様に残債があり、

それが販売価格と同額？という情報？を

頂いておりましたので、そのお値段ではお持ち帰りできない
金額とのことでした。

まあ、１０回入れて３回通るくらいが「妥当？」な金額ということ

なのであと８回は入れてみる価値はあるということを「学び？」ました
で、言いたいのは、元でがある金額しか当然言うことが
できないわけですねー、
借り入れのめどがある場合は「ローン特約条項」という

いわゆる「借りれたらこの金額で買うけど、借りれなかったら無効ね」

という買い付けも可能なわけです。

ただし、この私めの場合は当然、現金即金ですよっ！
ですから安くしてねっ！という部分もあるので、、
上記のローン特約の方法とは別の路線なわけであります。。

キャッシュをキチンとためる習慣、または家族から借り入れ

という方法もあるわけです。。

ある程度は自己責任でやりたいので、それは程ほどにしたいのですが。

物件見学をだらだら
物件見学を行うのですが、
首都圏で電車で私たちは向かいました。

ついでに帰りに、ターミナル駅で
福利厚生と称し、家族で食事をしました。

家内は不動産投資にはまるで興味は無いのですが、
この食事で釣った形になります汗。。

見ず知らずの土地に行くのは楽しいもので、

駅から何分かかったとか、駅前の不動産屋は
多かったとか、乗り換えがターミナル駅からだと
こうこうで面倒だが、逆路線からだと便利だとか、
若い家族が多い土地だとか、色々わかります。

ガチでキャッシュのある人民ではないので＾＾；

図面の不動産屋さんに連絡を取らずに見に行きました。
一日で２件とか３件みるときもあるので、あまり連絡の
手間をかけたくないのもありますし、
不動産屋さんだと車を営業活動として出してくれるのは
便利でありがたいのですが、住む人の目線で

その土地を見ることができなくなるので、

そういった理由で１回目は駅からバスや歩きで向かいます。
エリアによっては車社会だなーと感じるときもありますが、

大体首都圏で探しているので、電車とバスが多かったです。

バスってだけで、かなり便利な土地ではないなーと感じるときも

多かったです。

まあ、生まれながら、駅から徒歩１０-１５分エリア

で生きてきた部類なのでそうなのかもしれません。
バイアスですね。

車でなんとかなるさ、という人にとってはどうでもいいことですが、

良し悪しの判定は自分で行う

という基準でいいと思います。